طرق الاستثمار دون شراء العقارات
- اسهم العقارات
- صندوق الاستثمار (REITs)
- الصناديق المتداولة في البورصة (ETFs)
اسهم العقارات
سنبدأ بالأداة الأكثر شيوعاً في قائمتنا، والتي تحتاج إلى مقدمة قليلة: الأسهم.
بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن احد طرق الاستثمار العقاري الغير مباشرة، توفر الأسهم فرصة للاستثمار مباشرة في الشركات التي تعمل في هذه الصناعة. شركات بناء المساكن هي أحد الأمثلة على ذلك.
أدناه يمكننا رؤية الرسم البياني الأسبوعي طويل المدى لشركة Persimmon البريطانية لبناء المنازل. منذ عام 2009، كان سعر السهم في الغالب في اتجاه صاعد، وعلى الرغم من انخفاضه الحاد أثناء تفشي وباء كوفيد-19، فقد استعاد السعر حالياً مستوى سعره تقريباً منذ ذلك الحين. توفر الأسهم فرصة للاستثمار مباشرة في الشركات التي تعمل في هذه الصناعة. شركات بناء المساكن هي أحد الأمثلة على ذلك.
أدناه يمكننا رؤية الرسم البياني الأسبوعي طويل المدى لشركة Persimmon البريطانية لبناء المنازل. منذ عام 2009، كان سعر السهم في الغالب في اتجاه صاعد، وعلى الرغم من انخفاضه الحاد أثناء تفشي وباء كوفيد-19، فقد استعاد السعر حالياً مستوى سعره تقريباً منذ ذلك الحين.
صندوق الاستثمار REITs
باستخدام مجموعة من أموال المستثمرين، يكتسب صندوق الاستثمار (REITs) الشهرة، وعادة ما يدير هذا الصندوق العديد من العقارات المدرة للدخل، مثل المباني السكنية والمكاتب ومراكز التسوق والفنادق. تسمح صندوق الاستثمار العقاري لمستثمريه بالاستمتاع ببعض الفوائد المرتبطة بالعقارات المدرة للدخل دون شراء العقارات أو إدارتها بأنفسهم.
يتم إدراج صناديق الاستثمار العقاري في البورصات حيث يتم شراء أسهمها وبيعها، مثل أي شركة عامة, إذا قمنا بقراءة اسهم هذا الصندوق باللغة الانكليزية “Real Estate Investment Trusts” فنجد أن اسمه يتضمن على كلمة “ثقة”، إن صندوق الاستثمار REIT هو في الواقع شركة، لكنها شركة تتمتع بمعاملة ضريبية خاصة.
تُعفى شركات صندوق REIT من ضريبة الشركات على أعمال تأجير العقارات وأيضاً من ضريبة الأرباح الرأسمالية المتكبدة عند بيع هذه العقارات.
في مقابل هذه المعاملة الضريبية الممتازة، فإن أحد الشروط المفروضة على صندوق الاستثمار العقاري REIT هو أنه يجب عليهم توزيع 90 ٪ من أرباحهم المعفاة من الضرائب على المساهمين في شكل أرباح – تُعرف باسم توزيع دخل الممتلكات.
لذلك، يمكن أن تمثل صناديق الاستثمار العقاري استثماراً جيداً في الدخل، حيث يضمن المساهمون الحصول على توزيعات الأرباح شريطة أن تحقق أعمال تأجير العقارات في REIT ربحاً.
صندوق الاستثمار REITs
باستخدام مجموعة من أموال المستثمرين، يكتسب صندوق الاستثمار (REITs) الشهرة، وعادة ما يدير هذا الصندوق العديد من العقارات المدرة للدخل، مثل المباني السكنية والمكاتب ومراكز التسوق والفنادق. تسمح صندوق الاستثمار العقاري لمستثمريه بالاستمتاع ببعض الفوائد المرتبطة بالعقارات المدرة للدخل دون شراء العقارات أو إدارتها بأنفسهم.
يتم إدراج صناديق الاستثمار العقاري في البورصات حيث يتم شراء أسهمها وبيعها، مثل أي شركة عامة, إذا قمنا بقراءة اسهم هذا الصندوق باللغة الانكليزية “Real Estate Investment Trusts” فنجد أن اسمه يتضمن على كلمة “ثقة”، إن صندوق الاستثمار REIT هو في الواقع شركة، لكنها شركة تتمتع بمعاملة ضريبية خاصة.
تُعفى شركات صندوق REIT من ضريبة الشركات على أعمال تأجير العقارات وأيضاً من ضريبة الأرباح الرأسمالية المتكبدة عند بيع هذه العقارات.
في مقابل هذه المعاملة الضريبية الممتازة، فإن أحد الشروط المفروضة على صندوق الاستثمار العقاري REIT هو أنه يجب عليهم توزيع 90 ٪ من أرباحهم المعفاة من الضرائب على المساهمين في شكل أرباح – تُعرف باسم توزيع دخل الممتلكات.
لذلك، يمكن أن تمثل صناديق الاستثمار العقاري استثماراً جيداً في الدخل، حيث يضمن المساهمون الحصول على توزيعات الأرباح شريطة أن تحقق أعمال تأجير العقارات في REIT ربحاً.
الاستثمار في الأرض
يمكنك شراء قطعة ارض في موقع معين وانتظار فترة (شهور او سنين) قليل لارتفاع سعرها ثم بيعها بأضعاف سعرها الأرض تحفظ المال من ارتفاع الأسعار والتضخم وكل الأراضي بلا استثناء ترتفع أسعارها سنويا ماعدا الأراضي التي لا يريدها احد وهذه الأراضي أيضا سعرها سيزداد ولكن بعد وقت أطول وأيضا يمكنك تأجيرها دون القيام بأي عمل عليها.
بناء الوحدات السكنية وبيعها
يمكنك إنشاء مبنى سكني (وحدات سكنية صغيرة بيوت او عمارة بها شقق) . والقيام ببيع الوحدات السكنية أو سواء منفصلة(شقة) او المبنى كاملا. وغالبا من يقوم بهذه الطريقة هم المقاولين ويعتمدون على نظام بناء واحد وعمال كثر ويكسبون منها جيداً. وهذه الطريقة تعمد على رأس مال كبير وغالبا ما يكون لهذه المقاول رأس المال . هذا او لديه شركاء بنسبة من الأرباح او يقوم بالاستعانة بالمقرضين (بنوك، وغيرهم).
تأجير الوحدات السكنية
تجارة الشقق السكنية تعد من اشهر طرق تجارة العقارات . وتعتبر بناء قطعة أرض لتصبح منزل او وحدات سكنية بغرض تأجيرها . هي أكثر طرق الاستثمار في العقار شيوعا لأنها سهلة فأنت تجتهد في بداية الأمر . وصرف الكثير من المبالغ في شراء الأرض وعمليات البناء والتشطيب وبعد الانتهاء تقوم بعرض هذه الوحدات السكنية للإيجار. ويتأتي المستأجر للسكن ويقوم بالدفع لك الإيجار شهريا وأنت لا تفعل شيئا سوى الحصول على المال.
شراء وحدات سكنية بغرض بيعها
هذه الطريقة لا يقوم بها الكثيرون بالرغم من أن لها عائد كبير. ولكنها تتطلب توفر رأس المال ومجهود أكثر بالبحث والاستعانة بـ سماسرة عقارات لإيجاد فرصة لشراء وحدة عقارية . بسعر قليل لبيعها بسعر اعلي سواء بيعها سريعا او بيعها بعد وقت . وسأقوم بشرح هذه الطريقة بالتفصيل بمقال قادم لمن يود العمل بها.
شراء وحدات سكنية وإصلاحها ثم بيعها
هذه الطريقة مشابه لطريقة شراء العقارات وبيعها ولكن هنا يقوم المشتري . بدفع أموال بعد شراء المنزل بغرض زيادة سعره بحيث ثم بتحسين شكل المنزل ليصبح جميلا . ثم يعرضه للبيع بسعر عالي وبيعه بسعر كبير ليكسب من ذلك . أمثلة لأعمال الترميم والصيانة التي يقوم بها بغرض زيادة سعره . مثل القيام بأعمال النقاشة للمنزل او تركيب سيراميك للمنزل او تغير البواب والشبابيك . أو إضافة حمام او إعادة تصميم المطبخ او غيرها من أعمال الإصلاح ليصبح المنزل جميلاً.
بناء مبنى تجاري وتأجيره
المباني التجارية تعتبر من الطرق الشائعة أيضا في طرق الاستثمار العقاري . حيث يقوم المستثمر بشراء قطعة أرض بمساحة شاسعة يقوم ببناء مبنى تجاري ضخم وتأجيره كاملا او تقسيمه لوحدات صغيرة . وتأجيرها على سبيل المثال لمبنى كاملا مول تجاري تأجيره لشركة او شخص. وكمثال لوحدات تجارية عمارة متخصصة فقط بالجوالات وتأجير الوحدات لبائعي الجوالات.
بناء مبنى تجاري وبيعه
هذه الطريقة تعتمد بشكل كبير على الموقع ومساحة الأرض وعوامل آخرى . وهذه الطريقة مشابهة لطريقة الوحدات السكنية حيث تقوم ببناء المبنى التجاري كاملا ثم بيعه كاملا بأعلى من التكاليف التي استثمرتها او يمكنك بيعه على شكل وحدات تجارية صغيرة وهنا يكون الربح أكثر لكن قد تباع بفترة أطول في حالة بيع المبنى التجاري كاملا.
