إذا كان الاستثمار في العقارات التجارية منذ فترة طويلة مرادفًا للربحية الجيدة ، يشهد هذا النموذج الاقتصادي اضطرابات كبيرة يمكن أن تؤثر بشكل خطير على استثمارك.
هل يجب عليك الاستثمار في المباني التجارية؟
ان كنت تفكر في الاستثمار الإيجاري هل يجب أن تستثمر في محل تجاري؟
كما يتيمز الاستثمار في العقارات التجارية بعوائد مرتفعة نسبيًا نظرًا للإيجارات العالية التي يمكن تحقيقها، وكذلك للقيمة العقارية المرتفعة عند إعادة بيعها. ومع ذلك، يتطلب هذا النوع من الاستثمار معرفة متخصصة بالسوق التجاري ومتطلبات المستأجرين أو المشترين المحتملين.
الاستثمار في العقارات الملكية
يشهد هذا النموذج الاقتصادي اضطرابات كبيرة يمكن أن تؤثر بشكل خطير على استثمارك. العائد والضرائب وخصوصيات عقد الإيجار التجاري….لهذا نحن نقوم بتقييم مزايا وعيوب الاستثمار عقارى في المباني التجارية، ونجيب على بعض الاسئله التي قد تسألها لنفسك بخصوص هذا المجال.
ما هو الاستثمار في العقارات التجارية؟
يتكون الاستثمار العقارى في المباني التجارية من شراء مباني الشركة ، والتي سيتم تشغيلها بعد ذلك من قبل التاجر. لن تكون مالك الشهرة أو الحق في عقد الإيجار الذي يخص المستأجر.
يشمل الاستثمار في العقارات التجارية العديد من فئات الأصول مثل محل تجاري للبيع الموجودة أسفل المباني والمستودعات ومراكز التسوق والمولات وبالتالي يمكن الوصول إلى بعضها أكثر من غيرها! سعر الشراء يعتمد على حجم وموقع المحل التجاري ويكون وفق بعض الشروط:
شروط حجم وموقع الاستثمار في العقارات التجارية
الموقع رقم 1: يقع في منطقة مزدحمة (وسط المدينة ، شوارع المشاة ، إلخ). تبيع بسعر مرتفع للغاية ، لكنها تضمن شغور إيجار منخفض بين مستأجرين.
الموقع رقم 2: يقع بالقرب من أكثر المواقع شهرة ، ولكن مع انخفاض تدفق العملاء أو وجود عيب مثل واجهة مختفيه منطقيا وغير واضحة او لايقطعها شارع رئيسي، تبيع بسعر أقل من سابقتها
الموقع رقم 3: يقع بعيدًا عن مركز النشاط العصبي (وسط المدينة أو مركز التسوق) ، لذا يمكنك شرائه بسعر تنافسي.
فوائد الاستثمار في العقارات التجارية
أنت تقوم بالتزام طويل الأمد مع المستأجر الخاص بك، تقوم بتأجير المبنى الخاص بك إلى مستأجر ثم وقعت معه عقد إيجار تجاري، يتميز عقد الإيجار هذا بخصوصية إبرامه لفترة طويلة: 5 سنوات مثلاً كحد أدنى، ويطلق عليه اسم عقد إيجار طويل الأمد 3 6 9، لأنه يمكن المستأجر طلب الإنهاء لمدة ثلاث سنوات ، بمجرد مرور السنوات الثلاث الأولى. لذلك ، يُطلب من المستأجر الخاص بك البقاء لفترة طويلة ، مما يوفر عليك مخاطر وجود إيجار شاغر.
لاحظ أنه إذا بدت هذه الصيغة مقيدة للغاية ، فمن الممكن إبرام عقد إيجار موسمي أو عقد إيجار سنوي، ويكون العقد مرن بعض الشيء هذه المرونة لها ميزة:
نصائح قبل الامضاء على العقد للاستثمار في العقارات التجارية
- اجعل العقدد سنوي او موسمي فمن الممكن زيادة مبلغ الإيجار مقارنة بعقد الإيجار التقليدي، كما يمكنك تحويل جميع الرسوم إلى المستأجر الخاص بك
- يجب أن يذكر عقد الإيجار التجاري توزيع الرسوم بين المؤجر (أنت) والمستأجر، كما هو الحال في سياق استثمار عقارى للاستخدام السكني ، يمكنك التخطيط لتحمل المستأجر العديد من المصاريف والضرائب مثل تكاليف الصيانة والإصلاحات الحالية ورسوم عمارات وضريبة الممتلكات … عادة ، أما إذا كان عقد الإيجار صامتًا بشأن هذا الموضوع ، فأنت تظل المسؤول الأول والوحيد عن النفقات المتعلقة بالإصلاحات الرئيسية أو تخريب المبنى، ولكنه لا يوجد مانع من أن يتحملها المستأجر الذي يستغلها بشكل مباشر.
- تحصل على نفوذ لشراء الجدران التجارية
- من خلال الاستثمار عقارى في المباني التجارية ، فإنك تستفيد من تأثير الرافعة المالية المزدوجة، حيث يمكنك شراء المبنى بالائتمان ، وهو احتمال قد يجعلك تقع في الديون، لكن الإيجار الجيد يمكن أن يغطي جزء كبير من دفعتك الشهرية او يغطيها كلها، أو يولد تدفق نقدي إيجابي. وبالتالي فإنك تبني تراثًا جيد بجهد تمويل منخفض.
- ويمكنك خصم فائدة القرض من دخلك الخاضع للضريبة، قد يحدث عجز في الممتلكات يتم تحميله على دخل الممتلكات الخاصة بك ويمكن ترحيله لمدة 10 سنوات إذا لزم الأمر.
الربح من الاستثمار العقاري في المباني التجارية
يبلغ متوسط ربحية الاستثمار في المباني التجارية في المدن المصرية الجديدة والقاهرة 2% حيث يعتمد في الواقع على عدة عوامل:
1- سعر الشراء:
إذا كانت العقارات رقم 1 عالية التصنيف وتضمن عادةً حضورًا جيدًا ، فسيتم بيعها بسعر مرتفع للغاية ، مما قد يؤثر على عائد استثماري، من حيث:
- القيمة المضافة عند إعادة البيع.
- ربحية نشاط التاجر في مكانك التجاري
- مساوئ شراء جدران الشركة
- جمود عقد الإيجار التجاري
يحمي عقد الإيجار التجاري الكلاسيكي لمدة 9 سنوات المستأجر من الخروج المبكر من المبنى الذي يمارس فيه نشاطه. وبالتالي ، فهو الوحيد الذي يمكنه تقديم إشعار في نهاية فترات الثلاث سنوات.
من ناحيتك ، إذا كنت ترغب في إنهاء العقد أو الاستيلاء على المبنى أو إذا رفضت تجديد عقد الإيجار، هنا يتعين عليك دفع تعويض الإخلاء للمستأجر، و يتم تقييم ذلك وفقًا للضرر الذي يعاني منه المستأجر فيما يتعلق بخسارة العملاء، ويمكن زيادته ، على سبيل المثال، عن طريق نقل التكاليف أو شراء شركة جديدة.
2- قيمة العقار تعتمد على نشاط المستأجر
يعتمد سعر بيع المباني التجارية على الربحية الناتجة عن نشاط المستأجر، كلما زاد معدل دوران التاجر وأرباحه ، زادت قيمة مساحتك التجارية. لكن ليس لديك سيطرة على الطريقة التي يدير بها عمله …فهناك دائما محالات للبيع في الشروق و اهم الطرق لسداد المستحقات
هل تضرر الاستثمار في العقارات التجارية بمنافسة التجارة الإلكترونية
عقب تفشي جائحة فيروس «كوفيد-19»، تبني سوق العقارات العديد من الأدوات التكنولوجية لإدارة الأعمال التجارية، فكان من الطبيعي أن يتم تسريع تطبيق التجارة الإلكترونية. لقد أصبحت التجارة الإلكترونية حقيقة واقعة بعد إغلاق المتاجر غير الأساسية، وتطبيق سياسة العمل عن بُعد في جميع أنحاء العالم للحد من انتشار العدوى. كل ذلك، أثر بطريقة أو بأخرى على قطاع العقارات بشكل عام.ولكن اليوم عاد ازدهار الاستثمار في العقارات التجارية خاصا في المباني .
هل تكون مكاسب رأس المال أقل عند إعادة بيع المباني التجارية
على عكس العقارات المخصصة للاستخدام السكني ، فنحن لا نتحدث بناءً على سعر المتر المربع ، ولكن بناءً على القيمة الإيجارية للمباني، وهذا يعتمد على كل من الموقع الجغرافي وطبيعة النشاط الذي يتم تنفيذه، إذا كانت القيمة الإيجارية منخفضة ، فإن ربح رأس المال سيكون أيضًا منخفض.
باختصار ، يمكن أن يكون الاستثمار عقارى في المساحات التجارية استثمارًا جيدًا ، ولكنه محفوف بالمخاطر، ولهذا نوصيك بتنويع أصولك ، على سبيل المثال ، المشاركة في المولات التجاريه أو استثمار عقاري للاستخدام السكني الجاهز.
كيفية الاستثمار في العقارات التجارية؟
كما هو الحال مع أي نوع من أنواع الاستثمار الإيجاري ، يجب توخي الحذر عند اختيار الموقع. يمكنك الاختيار بين شراء مساحة خالية أو مشغولة بالفعل ، مما يسمح لك بمعرفة الإيجار وبالتالي تقدير الربحية. كل ما عليك فعله هو تحديد استراتيجيتك المالية والضريبية ، بالاستثمار النقدي أو بقرض ، على المستوى الجزئي أو الحقيقي.
ما هي الربحية بالنسبة للاستثمار في العقارات التجارية؟
تعتمد ربحية المباني التجارية على عدة عوامل: سعر الشراء . الرسوم ، مبلغ الإيجار (الذي يختلف وفقًا لقيمة إيجار العقار) . أي فواتير غير مدفوعة … في المتوسط في القاهرة ، وصلت ربحية المباني التجارية إلى 2%.
في الأخير يمكنك الاستفادة من مجموعة المقالات السابقة لتتعرف على أفضل الاستثمارات العقارية التي قد تناسب رأس آمالك وتطلعاتك.
