الاستثمار في العقارات هو واحد من أكثر الاستثمارات شيوعًا في العالم، وهو قرار يتطلب انتباهًا دقيقًا وفهمًا عميقًا. عندما تختار الاستثمار في العقارات، ستجد نفسك أمام خيارين رئيسيين: العقارات التجارية والعقارات السكنية. كلا النوعين يأتيان مع مزايا وعيوب مختلفة، ولكل منهما استراتيجية إدارة خاصة به. في هذا المقال، سنستكشف ما هي العقارات التجارية ، ونوضح كيفية اتخاذ القرار الصحيح بناءً على أهدافك ومتطلباتك. دعونا نبدأ بفهم العقارات التجارية وما يميزها.
ما هي العقارات التجارية؟
يشير الاستثمار العقاري إلى العقارات التي لديها القدرة على تحقيق ربح من خلال مكاسب رأس المال أو إيرادات الإيجار على أنها عقارات تجارية. تعتبر المباني المكتبية أو الدوبلكس السكني أو المطعم أو المستودع، أمثلة على العقارات التجارية. وهي تعتبر ملكية تجارية، إذا كان بإمكانك الربح من تأجيرها أو الاحتفاظ بها وإعادة بيعها.
تستخدم العقارات التجارية لأغراض اقتصادية واستثمارية. كانت تركيا مكانًا شهيرًا للمستثمرين الاجانب، لبدء الاستثمار في العقارات التجارية. تعد المدن المزدهرة في تركيا، خيارات جذابة للأشخاص الذين يبحثون عن عقارات تجارية في تركيا.
يختلف الاستثمار العقاري في الفنادق أو المكاتب أو الشركات أو المطاعم أو الحانات في تركيا، عن شراء منزل. السعر التنافسي للمتر المربع، يعتبر عنصر جذب كبير للشركات أو المستثمرين الذين يشترون عقارات لغرض تأجيرها. ومع ذلك، تظل ظروف السوق كما هي، والموقع أمر بالغ الأهمية.
ما هي خصائص الاستثمار العقاري في العقارات التجارية؟
الموقع
الميزة الأولى والأكثر أهمية للاستثمار العقاري التجاري هو موقعه، لأن الموقع هو الذي يحدد قيمة العقار. إذا كانت الأرض أو المبنى يقع في منطقة الأعمال المركزية المحلية، فستكون قيمتها، والإيجار أعلى من قيمة العقار الموجود خارج المدينة أو المنطقة التجارية.
إمكانية تعدد الاستخدامات
على عكس العقارات السكنية، والتي لا يمكن استخدامها إلا للسكن الشخصي، يمكن استخدام الممتلكات التجارية لمجموعة متنوعة من الأغراض. نتيجة لذلك، يمكن استخدام العقار التجاري لفتح متاجر البيع بالتجزئة، وبناء مجمعات التسوق، والمستشفيات، والمستودعات، وشراء محل تجاري للبيع وما إلى ذلك. بعبارة أخرى، فإن العقارات السكنية تشبه إلى حد كبير، جهاز كمبيوتر مكتبي لأن مناطق استخدامها محدودة، في حين أن العقارات التجارية تشبه إلى حد كبير الهاتف الذكي، لأن لها استخدامات متعددة.
تكلفة إمتلاك اعلى
عادة ما تكون التكلفة الأولية لامتلاك العقار التجاري أكبر، وهذا هو السبب في أن غالبية الناس يفضلون تأجيره بدلاً من شرائه بأنفسهم. بمعنى آخر، في حين أن التكلفة الأولية للحصول على العقار أعلى، فإن عددًا أقل من الأشخاص يشترونه، مما يؤدي إلى ارتفاع إيجار هذا النوع من العقارات، لأن الطلب علىيها أكبر من العرض دائما.
مرافق وقوف سيارات
هناك اعتبار آخر لهذا النوع من العقارات، الا وهو توفير مساحة كافية لوقوف السيارات، حيث تقل احتمالية زيارته من قبل الزبائن، إذا لم يتوفر موقف سيارات مناسب. هذا تأثير سلبي على العمل. بعبارة أخرى، مثلما ان الهاتف الذكي عديم الفائدة بدون شاحن، فإن العقارات التجارية غير مجدية بدون مرافق وقوف السيارات المناسبة.
المحدودية
العقارات المخصصة للاستخدام التجاري محدودة دائمًا، على عكس العقارات السكنية، التي يمكن بناؤها في كل مكان داخل المدينة، نظرًا لأن مواقع ممارسة الأعمال التجارية دائمًا ما تكون في منطقة محددة، مما يؤدي إلى ارتفاع سعر العقار كإيجار في تلك المنطقة ايضاً.
الاتفاقية
مطلوب عقد إيجار لكل من المالك والمستأجر إذا كنت تقوم باستئجار هذا العقار. بالنسبة للمالك، تضمن هذه الاتفاقية، أن يقوم المستأجر بإخلاء العقار كما هو متفق عليه، حيث من غير المحتمل وجود إجازات في العقارات التجارية. إذا نجح نشاط المستأجر وطُلب منه مغادرة المبنى فجأة ، فقد يؤدي ذلك إلى خسارة كبيرة، وهذا هو الوضع الذي تظهر فيه اهمية اتفاقية الإيجار.
ما هي أنواع الاسثمار العقاري في العقارات التجارية؟
المكاتب
العقارات المكتبية، كما يوحي الاسم، هي العقارات التي يتم استخدامها لمباني المكاتب. ويشمل ذلك ناطحات السحاب والمباني الشاهقة في المدن، فضلاً عن مجمعات المكاتب والمنشآت المتوسطة في الضواحي. قد تكون الشركات القانونية أو الأعمال التجارية الجديدة مثالاً على المستأجرين. و تكون مساحة المكاتب ذات أنواع وأحجام كثيرة. تكون فترات إيجار العقارات التجارية أطول، وتتراوح من خمس إلى 10 سنوات أحيانًا.
العقارات متعددة العائلات
مقابل مدفوعات الإيجار، توفر المجمعات متعددة العائلات أماكن إقامة سكنية. تشير الملكية متعددة العائلات، إلى المباني التي تحتوي على أكثر من أربع شقق. تشمل العقارات متعددة العائلات المباني السكنية أو المجمعات السكنية والتعاونيات، والمنازل والشقق السكنية. قد تختلف أحجام هذه العقارات، وعدد الوحدات بشكل كبير. بشكل عام، تعد اتفاقيات التأجير متعدد العائلات، أكثر مرونة من حيث الحيازة. يمكن أن تكون عقود الإيجار السكنية قصيرة أو طويلة، على الرغم من أنها نادراً ما تكون لأكثر من عام. بعض عقود التأجير تكون شهرية.
العقارات الصناعية
تستخدم العقارات الصناعية لإيواء الأعمال الصناعية. ومن أمثلتها: هياكل التصنيع الثقيل، والتخزين والتجميع والبحث والتطوير. تشمل هذه المجموعة مصافي النفط (التصنيع الثقيل)، ومراكز التوزيع في أمازون (المستودعات)، ومصانع تجميع المنتجات، ومنشآت البحث والتطوير الدوائي. في كثير من الأحيان، لا يتم إنشاء هذه العقارات في الأماكن التي قد تكون مثالية للعقارات السكنية أو مراكز البيع بالتجزئة، ويتم تحديد موضعها من خلال قوانين تقسيم المناطق التي تتعلق بأنشطة الشركات الصناعية. تكون شروط إيجار العقارات الصناعية، خمس سنوات أو أكثر بشكل عام.
عقارات البيع بالتجزئة
العقارات التجارية للبيع بالتجزئة، تتيح لشركات البيع بالتجزئة القيام بأعمال عامة واسعة النطاق. و يكون لديها متاجر ومطاعم عادة. تعتبر مراكز التسوق ومنافذ المصانع ومرافق البيع بالتجزئة المماثلة، أمثلة على المجمعات الكبيرة متعددة المستأجرين. و تكون احيانا بناية مستقلة ذات مستأجر واحد. تؤثر المنطقة المحلية، على إمكانية الكسب من عقارات التجزئة، لأنها تؤثر على المستأجرين الذين سيرغبون في إنشاء أعمال هناك. تمتد عقود إيجار التجزئة من 4 إلى 5 سنوات عادة.
المحلات التجارية
تعتبر المحلات التجارية من العقارات التجارية، لذلك يمكنك اتخاذ افضل قرار بشراء محل لتشغيل عملك، أو الاستثمار في العقارات في تركيا، وتأجيره لشركات أخرى، أو حتى عن طريق أنشطة إعادة البيع، مما يوفر لك عائدات مالية مفيدة.
المستودعات
تتضمن العقارات التجارية في تركيا، المستودعات المستخدمة لأغراض تجارية، حيث أن دخول الأموال الأجنبية يشير إلى زيادة الثقة التجارية في الاقتصاد التركي.
الفنادق
الفنادق من الأصول التجارية المعروفة بمعدل عائد مرتفع على الاستثمار، حيث أنمصر قريبة جغرافياً من الدول العربية ومتنوعة ثقافياً.
ما هي فئات الاستثمار العقاري في العقارات التجارية؟
يمكن أيضًا تصنيف الفئات الفردية بشكل أكبر. على سبيل المثال، غالبًا ما يتم تصنيف المساحات المكتبية على أنها فئة A ، وفئة B ، وفئة C ، و D ، و E ، و F ، و Sui Generis المستقلة بذاتها
- مباني الفئة A، هي الأفضل من حيث المظهر والعمر وجودة البنية التحتية والموقع.
- غالبًا ما تكون مباني الفئة B أقدم وأقل تنافسية من حيث الأسعار من مباني الفئة A. يسعى المستثمرون في كثير من الأحيان إلى إعمار هذه الهياكل.
- غالبًا ما تكون هياكل الفئة C بعمر يزيد عن 20 عامًا، وتقع في أماكن غير مرغوب فيها، وتحتاج إلى صيانة.
- غالبًا ما تكون أصول الفئة D أقدم وأقل قيمة.
- غالبًا ما تكون الفئة E عبارة عن مطاعم وممتلكات صناعية ومراكز رياضية ومتاجر.
- مباني الفئة F هي ممتلكات تعليمية ومجتمعية وترفيهية.
- Sui Generis (المستقلة بذاتها) ، هي دور السينما والمراكز المجتمعية والحانات.
يختلف المستأجرون حسب نوع الاستثمار العقاري التجاري. يتطلب المستأجرون المختلفون إجراءات مختلفة، ومتطلبات معينة لإدارة العقارات المؤجرة وعقود الإيجار.
في بعض الحالات، سيستخدم العقار عقد إيجار صافي، وهو اتفاق يوافق فيه المستأجر على دفع جزء، أو كل تكاليف تشغيل العقار، بالإضافة إلى الدفع مقابل الحق في استخدام العقار التجاري. الضرائب والصيانة وتكاليف التأمين، هي نفقات التأجير الصافية الشائعة. اعتمادًا على ما إذا كان يوجد اتفاقية إيجار فردية أو مزدوجة أو ثلاثية، يجوز للمستأجر دفع واحدة أو كل هذه الفئات. قد يكون صافي الإيجارات جذابًا لأصحاب العقارات، بينما لا يجذب المستأجرين.
ما هي مزايا الاستثمار العقاري التجاري ؟
تعدمصر موقعًا شهيرًا للأعمال والسياحة والبحوث والاستثمار العام. هذا يجعل السوق المصري جذابا للعديد من المستثمرين الذين يرغبون في الاستثمار العقاري التجاري في مصر.
- من أكبر مزايا العقارات التجارية، معدلات الإيجار الجذابة. قد توفر العقارات التجارية أرباحًا رائعة، وتدفقات نقدية شهرية، في المناطق التي يقيد فيها القانون أو الأرض عدد المباني الجديدة. في بعض الأحيان، تكون إيجارات المباني الصناعية أقل من إيجارات ناطحات السحاب ذات المكاتب، و تكاليفها العامة أقل أيضًا.
- تستفيد العقارات التجارية من عقود إيجار أطول نسبيًا، مع المستأجرين مقارنة بالعقارات السكنية أيضًا. طالما أن المستأجرين يسكنون العقار على المدى الطويل، فإن فترة الإيجار الممتدة هذه، توفر للمستثمر العقاري التجاري استقرارًا كبيرًا في التدفق النقدي. مخاطر الاستثمار العقاري ضئيلة. نادرًا ما تُذكر عند استشارة المتخصصين في العقارات التجارية، قبل الانخراط في أي نشاط استثمار عقاري تجاري.
- تنوع العقارات التجارية في مصريمكن مقارنته بجميع مزاياها. إن خصائص مصر، فضلاً عن موقعها الاستراتيجي، يفسح المجال أمام العقارات التجارية لأسباب سياحية.
- أدى ارتفاع الطلب على العقارات التجارية المتنوعة إلى زيادة الطلب على أسعار العقارات المرتفعة في مصر في السنوات الأخيرة أيضًا، وأصبح شراء العقارات التجارية للاستثمار في مصر أحد أكثر الاحتمالات ربحية.
- التكلفة الرخيصة لتأجير العقارات التجارية ميزة كبيرة. عندما تمنع الأرض أو قيود أخرى، بناء مرافق جديدة ، قد توفر العقارات التجارية أرباحًا مذهلة، وتدفقات نقدية شهرية كبيرة.
ما هي عيوب الاستثمار العقاري في العقارات التجارية؟
عندما تحصل على عقار تجاري كمستثمر ، فأنت لا تنوي إبقاء المبنى فارغًا. بدلاً من ذلك ، ستقوم بتأجيره لمن يحتاج إلى مكان للعمل.
- التكاليف الأولية أكبر. غالبًا ما تكون مباني المكاتب أغلى من المساكن العادية. علاوة على ذل ، تتمتع القروض العقارية التجارية بنسبة أقل من القروض إلى القيمة، مما يعني أنه سيتعين عليك وضع نسبة أكبر لتأمين التمويل. ستترتب عليك دفعة أولى، ونفقات إغلاق ورسوم أخرى، تمامًا كما هو الحال عند شراء منزل.
- قد يكون هناك خطر إضافي. مع ازدياد احتكاد الأفراد بالممتلكات التجارية، تزداد فرصة وقوع الحوادث والأضرار الجسيمة لممتلكاتك.
- من شبه المؤكد أنك ستحتاج إلى مساعدة من أخصائي ادارة العقارات. تختلف إصلاحات المباني التجارية وصيانتها، اختلافًا كبيرًا عما قد تجده في الوحدات السكنية. نتيجة لذلك، يفضل العديد من مالكي العقارات التجارية الاستعانة بمدير عقارات للقيام بهذه المهام.
كيف يتم الاستثمار في العقارات التجارية؟
قد يكون الاستثمار العقاري التجاري مربحًا، و بمثابة تحصين ضد تقلبات سوق الأسهم. عندما يبيع المستثمرون عقاراتهم، يمكنهم الاستفادة من التقدير العقاري، لكن غالبية أرباحهم تأتي من الايجارات.
يمكن للمستثمرين توظيف استثمارات مباشرة، حيث يصبحون أصحاب عقارات من خلال امتلاك عقارات فعلية. الاستثمار العقاري التجاري المباشر هو الأنسب لأولئك الذين لديهم معرفة واسعة بالقطاع، أو يمكنهم إشراك المنظمات التي تفعل ذلك.
العقارات التجارية هي استثمار عالي المخاطر، ذو عائد مرتفع. نظرًا لأن الاستثمار العقاري يستحوذ على قدر كبير من النقد، فمن المرجح أن يكون المستثمر فردًا من أصحاب الثروات العالية. يقع العقار المثالي في مكان به إمداد محدود من الاستثمارات العقارية ويوجد طلب قوي على العقارات، مما يؤدي إلى معدلات إيجارية مناسبة. مع تحسن الاقتصاد المحلي ، ترتفع قيمة الاستحواذ على العقارات الاستثمارية.
