ما هو الاستثمار العقاري؟
أحد أشهر أنواع الانتشار و أكثرها شيوعاً بين جميع شرائح المستثمرين.و قد تختلف التعريفات الأكاديمية لمصطلح الاستثمار العقاري ولكنه بكل بساطة عبارة عن شراء عقار بقصد الانتفاع به في المستقبل.
ما هي طرق الاستثمار العقاري؟
هناك نوعان رئيسيان للاستثمار العقاري:
الشراء بغرض التأجير:
وهو عبارة عن شراء عقار ثم تأجيره مباشرة، ولكن يجب عليك أخذ بعض النقاط في الحسبان مثل العائد الإيجاري المتوقع (يتم معرفته عن طريق معرفة سعر التأجير في المنطقة أو المناطق المحيطة بها)، المدة التي سيقضيها العقار إلى أن يتم تأجيره، الضرائب العقارية، وغيرها.
الشراء بغرض اعادة البيع:
وهو عبارة عن شراء العقار ثم بيعه بفترة تتراوح بين بضعة أيام (في بعض الحالات) إلى بضعة سنوات في حالات أخري وهنا يأتي الدور الاسـاسي للخبير العقاري في اختيار العقار . و يجب أيضاً الأخذ في الحسبان عائد البيع المتوقع (يتم حسابه عن طريق حساب نسبة ارتفاع الأسعار في المنطقة أو المناطق القريبة منها)، وأيضاً يجب حساب مصاريف التنازل، والضريبة العقارية، وغيرها.
أنواع الاستثمار العقاري
تختلف أنواع الاستثمار العقاري باختلاف نوع العقار نفسه، حيث يمكننا تقسيم أنواع الاستثمار العقاري إلى:
الاستثمار في العقار السكني :
وهو أقل أنواع الاستثمار العقاري من ناحية العائد، ولكن يميزه ارتفاع أصل ثمن العقار بشكل كبير وفي أقل وقت ممكن وكذلك سرعة البيع وايضا سرعة التأجير نظراً لزيادة الطلب عليه عن باقي أنواع العقار.
يكون العقار السكني مميزاً أكثر في حالة قربه من مناطق الخدمات، أو من محطات المواصلات، أو الجامعات و المدارس.
متوسط العائد السنوي المتوقع من الإيجار السكني هو 4% سنويا من قيمة الوحدة السكنية، تزيد بزيادة تميز الوحدة.
أمثلة : شقق – فيلات
الاستثمار في العقار الإداري:
مميز جداً في المباني التي يسهل الوصول إليها عن طريق المواصلات و الطرق السريعة. يمكنك تقسيم الوحدة الإدارية إلى أقسام حيث يمكن تأجير كل منها على حدى.
متوسط العائد السنوي المتوقع من الإيجار الإداري هو 7% سنويا من قيمة الوحدة الإدارية، تزيد بزيادة تميز الوحدة وموقعها وادارة المبني الاداري المتواجد به المكتب .
الاستثمار في العقار الطبي:
يشبه الاستثمار الإداري في كثير من الجوانب، إلا أنه يعتبر أقل في السعر نسبياُ، مميز جداً في المناطق ذات الكثافة السكانية المرتفعة، أو في المباني الطبية بالكامل. يمكنك أيضاً تقسيم الوحدة الطبية إلى أقسام و تأجير كل منها على حدى.
متوسط العائد السنوي المتوقع من الإيجار الطبي هو 7% سنويا من قيمة الوحدة الطبية، تزيد بزيادة تميز الوحدة وموقعها وادارة المركز الذي يتواجد به العيادة .
يمكنك الان ان تستثمر في الاستثمار العقاري الطبي في افضل مولات القاهرة الجديدة .
الاستثمار في العقار الساحلي:
زادت شهرة العقار الساحلي في الفترة الأخيرة، تختلف المناطق الساحلية من حيث عوامل الجذب المختلفة الذي يتحدد على أساسه مستوى الطلب على المنطقة أمثلة الساحل الشمالي ، العلمين الجديدة ، العين السخنة ، الجلالة ، لذلك يجب وضع عوامل الجذب في الحسبان قبل الإقدام على شراء العقار الساحلي.
يجب الوضع في الحسبان أن الإيجار في الغالب سيكون في موسم الصيف فقط في المناطق الساحلية الشمالية وايضا لفصل الشتاء نصيب في المناطق الساحلية المطلة علي البحر الاحمر
متوسط العائد السنوي المتوقع من الإيجار الساحلي هو 7% سنويا من قيمة الوحدة الساحلية، تزيد بزيادة تميز الوحدة.
الاستثمار في العقار الفندقي:
يعتبر هذا النوع حديثاُ على السوق العقاري المصري بالتحديد، إلا أنه مشهور في دول أخرى. يفضل عند شراء عقار فندقي أن يكون تحت إدارة فندق، بالإضافة إلى قربها من مناطق سياحية أو مناطق إدارية، وتوجد نماذج لفنادق يمكنك شراء وحدات فندقية فيها.
متوسط العائد السنوي المتوقع من الإيجار الفندقي هو 7% سنويا من قيمة الوحدة الفندقية، تزيد بزيادة تميز الوحدة.
الاستثمار في العقار التجاري:
أعلى أنواع الاستثمار من ناحية العائد، وأكثرها ايضا في المخاطر في حالة الاختيار الخاطئ ، تعد عوامل الجذب في العقار التجاري كثيرة وتعددة منها الكثافة السكانية المحيطة بالمكان، وسهولة الوصول، و الخدمات الترفيهية والجمالية، بالإضافة إلى وجود العقار التجاري وسط تجمع تجاري مثل المولات و المجمعات التجارية و الترفيهية.
متوسط العائد السنوي المتوقع من الإيجار التجاري هو 9% سنويا من قيمة الوحدة الطبية، تزيد بزيادة تميز الوحدة.
مميزات الاستثمار العقاري
الحفاظ على رأس المال من التضخم
شراء العقار يحفظ رأس المال من نقص قيمته بسبب التضخم. لنفترض أن هناك شخصان يملكان في حوزتهما 100 الف جنيه، أحدهما احتفظ بالمبلغ في حوزته، والآخر استثمر هذا المبلغ في العقارات، برأيك بعد مرور 10 أعوام من منهم احتفظ بقيمة أمواله؟
تأجير العقار
يعتبر تأجير العقار أحد مصادر الدخل السلبي؛ أي الدخل الذي يحققه الفرد بدون تواجد مادي، وهو استثمار مريح و مضمون لا يتطلب الكثير من المجهود.
زيادة قيمة العقار باستمرار
في أغلب الأحيان تستمر قيمة العقار في الزيادة سنويا؛ بسبب ازدياد الطلب على المناطق التي يقع فيها العقار، و فيع بعض الحالات يبحث البعض عن عقارات بأقل من سعر السوق ليشتروها ثم يبيعوها بعد فترة قصيرة.
سلبيات الاستثمار العقاري
الركود العقاري
وهو توقف حركة بيع العقارت في منطقة من المناطق. ويكون هذا التوقف بسبب أحد شيئين: الركود الاقتصادي في المنطقة أو بسبب ظهور مشكلات في منطقة عملت على تنفير السكان منها.
المشاكل التي تنتج عن التأجير
مثل تأخر التأجير لفترة طويلة، أو تأخر المستأجر عن السداد، أو رفض المستأجر الخروج من العقار بعد انتهاء مدة عقده. كلها أسباب تتطلب الاستشارة بذوي الخبرة القانونية لتجنب وقوعها.
المصروفات الغير محسوبة
الاستثمار العقاري مثل أي نوع من أنواع الاستثمار. يخضع للضرائب، ويتطلب مصاريف تشغيل. لذلك يجب على أي مستثمر أن يأخذ في الحساب كل هذه البنود.
هل الاستثمار العقاري في مصر مربح؟
تاريخ الاستثمار العقاري في مصر أفضل دليل على قوة السوق العقاري المصري. بداية من إنشاء مدينة نصر في السبعينات ثم التجمع والرحاب في التسعينات ثم مدينتي في الألفينات. وغيرها من المناطق التي ازدادت قيمتها بمرور الوقت. وأدى هذا إلى أرباح كبيرة جداً للمستثمرين في هذه المناطق.
يعتبر الاستثمار العقاري في مصر (وخصوصاً في عام 2022/2023) أحد أفضل خيارات الاستثمار العقاري وذلك لأسباب عدة، منها:
- بناء مدن جديدة في مختلف المناطق مثل العاصمة الإدارية الجديدة و مدينة العلمين و مدينة الجلالة وغيرها.
- تطوير البنية التحتية المتمثلة في شبكة المواصلات الواسعة، والقطار الخفيف، والمونوريل، وتطوير شبكة السكة الحديد،ومراكز التحكم عن بعد ، والانفاق المتواجد بها محطات الصرف والتغذية والكهرباء ومقاومة الحريق وغيرها الكثير، مما سيخلق بيئة صحية للاستثمار الدولي و المحلي.
- التوجه الحكومي المصري لجلب استثمارات أجنبية في الفترة الحالية، مما سيزيد من قيمة الأصول في مصر.
- وجود عقارات بأقل من قيمتها الحقيقة في السوق؛ بسبب تعثر أصحابها مادياً (اسأل عن الفرص النادرة)
الضرائب على العقارات في مصر
بالتأكيد فإن الدولة تفرض بعض الضرائب على المستفيدين بنظام الأرباح على العقارات في مصر.
الضرائب على البيع:
بمجرد تملك العقار يتم سداد ضريبة عقارية. وذلك بسبب التربّح في أصل ثمن العقار. فيجب على المشتري سداد الضريبة العقارية عند تملك العقار. ولكن يمكن إعفاء الوحدة من الضريبة العقارية في حالة اثبات أنها الوحدة الوحيدة لمالكها في مصر. كما يوجد أيضا ضريبة التصرفات العقارية ويتحملها المالك عند التصرف في العقار بالبيع وتكون نسبـتها 2.5% من ثمن المبيع لأول مرة. وفي حالة تكرار البيع تصبح 3.6% كنسبة تجارية. وتسدد لمصلحة الضرائب وتعطى بها مخالصة لحاملها للاستفادة بذلك عند التعاقد على العدادات، وتسجيل الوحدة بالشهر العقاري وخلافه.
الضرائب على الايجار:
تفرض بعض الضرائب في حالة الايجار خاصة التجاري والإداري والطبي. وذلك من خلال تحقيق الأرباح للمالك وتسمي ضريبة الربح. كما تفرض ضريبة على المستأجر تسمي بضريبة القيمة المضافة علي عقد الايجار. والتي تختلف عن الضرائب المستحقة على تشغيل النشاط مثل ضريبة القيمة المضافة (14%) التي تفرض على فاتورة المنتجات أو المأكولات وخلافه وتحصل من العميل.
وفي نـهاية جزئية الضرائب يفضل دائما عند الاستثمار العقاري التواصل مع مستشار عقاري يمتلك محاسب قانوني ومحامي. وذلك لإنهاء إجراءات التسجيل والإشهار للمشروع التجاري .
كيف أربح من الاستثمار العقاري؟ – نصائح عند شراء عقار في مصر.
عند شراء عقار يجب عليك دراسة بعض النقاط:
المبلغ المتاح للاستثمار – طريقة الدفع المناسبة – اختيار المنطقة الأفضل – نوع الاستثمار العقاري المناسب – العائد المتوقع من الاستثمار العقاري. وغيرها من الجوانب كما وضحنا سابقاً.
ثم يلي ذلك مرحلة اختيار العقار المناسب لك بالتحديد. مثلاً في حالة السكني يجب عليك اختيار الدور، والفيو، والموقع، أما في حالة الطبي، فإن موقع و مساحة الوحدة الطبية مهم جداً. وهكذا في جميع أنواع الاستثمار العقاري.
بالطبع، هذه النقاط تتطلب خبرة كافية عن المنطقة. وخبرة أخرى عن فنيات العقار. و يمكن أن تضيع الكثير من الوقت. ولكن يمكنك دوما الإستعانة بمستشارعقاري ليسهل عليك هذه العملية.
هل يمكن الاستثمار العقاري في مصر للأجانب؟
بالطبع يمكن لغير المصريين الاستثمار في جمهورية مصر العربية بكل أريحية . ولا توجد أي تعقيدات خاصة بالأجانب . المطلوب فقط عند الشراء بالتقسيط هو وجود شيكات ببنك داخل مصر. وكذلك عند التسجيل بالشهر العقاري يستلزم وجود إقامة داخل جمهورية مصر العربية. أما إذا كان الشراء كاش ولا يستلزم تسجيل. يمكنك من خلال جواز السفر (الباسبور) الشراء بشكل مباشر. ولكن عند البيع يتسلتزم وجود إقامة. فالطريقة الأفضل دائما والأكثر أماناً هو وجود إقامة مؤقتة. وذلك لحين الشراء والتقدم للحصول علي إقامة مستثمر او إقامة بشراء العقار. ولكن يفضل بالطبع الاستعانة بمستشار عقاري لضمان جميع النواحي القانونية و الفنية عند الشراء.
